万科23亿注资深圳最大旧改背后7年前已是绿景中国股东

日前，绿景地产投资有限公司发布公告称，万科将有条件向其在深圳的著名旧改项目——白石洲旧改项目的母公司注资23亿元，该项目是深圳最近几年来最大的旧改项目，位于深圳南山区核心区域，被誉为旧改航母。

公告显示，万科企业股份有限公司间接非全资子公司深圳市深泉房地产开发有限公司已向绿景中国子公司深圳市四达实业发展有限公司投资23亿元注资完成后，深泉地产将持有四达实业8%的股权，绿景中国的股权将被稀释至92%

白石洲项目目前分四期开发本次投资中，万科不参与项目一期和二期，主要享受项目三期和四期的分配利润吕晶和万科的分配比例分别为80%和20%值得注意的是，万科此次有条件注资，并有权退出

绿景中国与万科的合作由来已久事实上，万科自2015年起已向绿景中国投资6.6亿港元成为财务投资者，持股比例不低，当时达到17.81%

值得一提的是，6月7日晚间发布公告后，绿景中国股价今日大涨，盘中一度暴涨超50%截至收盘，绿景中国收于每股1.25港元，涨幅43.68%，万科微涨0.59%，至每股16.96港元

此外，绿景中国地产2023年3月到期的美元债券今天也创纪录上涨该公司12%的债券每美元上涨10美分，至69.4美分

交易价格比估价低87%，有退出条款。

从2014年确定旧改开始，白石洲项目的改造周期已经是八年前了项目规划总建筑面积约440万平方米，规划仓储面积约358万平方米计划分四期开发，8—10年完成

在今年3月底的业绩会上，绿景中国预测白石洲项目一期将于明年销售一期建筑面积90多万平方米，股权占80%，近33万平方米属于可售部分从目前周边项目获批的限售价格来看，以13万元/平方米的单价计算，一期预计可售价值超过400亿元

百洲旧改项目公司深圳吕晶天盛实业有限公司的实际控制人为四达实业，吕晶中国此前通过智慧城市发展有限公司持有四达实业100%的股权万科注资23亿元后，智慧城市股权将从100%稀释至92%

公告称，注资金额由签约方在今年3月31日对四达实业100%股权的估值约为330亿元后，按照公平原则，咨询独立的合格估值师后确定按照万科23亿注资收购8%股权计算，四达实业100%股权对应价值约为287.5亿元，相当于预估330亿元的87%

在这笔交易中，万科和智慧城都有退出权，但实际上基本上是万科兜底对于智慧城市而言，如果项目公司在2025年9月30日前未能从商业银行获得项目开发贷款，或者项目公司存在资金缺口，但没有来自外部金融机构的融资解决方案，则项目公司的股东需要投入超过其预期资本的资金

智慧城欲购买万科在目标公司持有的全部股权及相关债务如果智慧城选择在规定期限内不行使退出权，万科在项目第三，四期的利润分配比例将由20%提高至40%

对于万科而言，如果项目公司未能在2025年12月31日前取得项目三期，四期全部四证或许可证，或者如果智慧城与万科未能就第四期项目的整体开发和运营规划达成一致，万科将有权在获得智慧城的书面同意后，将其在目标公司的全部或部分股权或债务出售给智慧城。

此外，智慧城及四达实业各自向万科承诺，除为支付项目所需资金而向国内外债权人作出抵押，质押或对外担保外，智慧城不会以其在四达实业的股权及与其附属公司相关的权益进行任何形式的质押，四达实业及其附属公司不会提供任何对外担保。

做了7年财务投资人，持股比例下降。

绿景与万科的合作由来已久事实上，万科自2015年起已向绿景中国投资6.6亿港元成为财务投资者，持股比例不低，当时达到17.81%但截至2021年，万科的持股比例已降至11.78%

国家商报记者发现，万科总裁朱久生自2014年起还被任命为绿景中国的独立非执行董事2019年，该职位由万科物业和戴德梁行合资公司现任首席财务官莫凡接任

年报显示，2021年，绿景中国地产实现总收入约43.78亿元，同比下降约19.3%，毛利约21.88亿元，同比下降约17.9%，毛利率为50.0%，去年同期为49.1%擅长旧改，规模小，绿景中国的毛利率长期处于较高水平

白州项目对绿色中国至关重要截至2021年底，绿景中国一年内到期的有息负债约为98亿元，但手头现金及现金等价物为39.07亿元

因此，在本次公告中，绿景中国还表示，万科的注资将使四达实业能够筹集资金用于三期和四期项目的发展，并将减少对集团资金支持的依赖，也使四达实业能够优化其财务结构，支持其在市场上的后续业务发展通过万科的介绍，公司相信会增强投资者对公司的信心，为公司提供更多的融资选择

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