安信证券：房地产销售拐点到了吗？

摘要

如何看待6月以来10大城市和30大城市的销售回暖6月份以来，10/30大中城市商品房销售出现明显回暖迹象，但总体来看，一线二线差异化回暖并非全面回暖，三线依然疲软长期以来，10/30大中城市的销售高峰时间与全国有很好的同步性但2014年以后，在全国销售触底时间的引领作用趋于减弱，2016年以后，引领作用不再明显所以我们不太容易预测全国销售的触底时间会在什么时候，来自10/30大中城市

全国销量触底前一二线城市有什么特点约90%的一二线城市出现拐点已经转危为安的一二线城市，现在的销售额约占全国销售额的1/3或全部一二线城市的95%左右

6月份全国销量触底的概率有多大从5月份的数据来看，只有37%左右的一二线城市可能出现销售拐点这些一二线城市仅占全国销量的7.5%左右或全部一二线城市的39%左右因此，明显低于2008—2009年和2014—2015年的数据指标表明，6月全国销量触底的概率较低

全国销量预计什么时候见底2008—2009年和2014—2015年，主要二线城市从政策放松到销售触底的时滞集中在3—6个月，全国层面约为4—6个月此轮地方四限放松集中在2022 m3——M5，央行515新政下调首套房利率下限结合当前房地产市场环境，考虑2021年的基数因素，预计2022年全国商品房销售拐点可能出现在8—10月

主体

6月以来，10大城市和30个大中城市商品房销售出现明显回暖迹象，北上广，武汉，苏州，青岛等一二线城市楼市成交面积迅速扩大那么，应该如何看待10大城市和30大城市的销售回暖呢6月份全国销量触底的概率有多大全国销量预计什么时候见底

最近10/30大中城市销售明显回暖。

受调控政策持续放松，热点一二线城市基础条件相对较好等因素影响，5月份商品房销售改善的一二线城市数量明显增加6月以来，部分一二线城市回暖迹象较为明显，前期因调控政策趋严而积压的刚需变化开始快速释放但从10大城市和30个大中城市来看，整体呈现一二线分化复苏而非全面复苏的态势，三线依然疲软北上广，武汉，苏州，青岛复苏明显，深圳，杭州，南京，成都，福州表现一般，扬州，惠州，韶关三四线仍普遍疲软

2014年之前，10/30大中城市销量基本是全国销量同步指标，比如2012年2月触底，2013年2月见顶2014—2016年，10/30大中城市销售高峰时间与全国销售基本同步，但底部时间比全国销售提前10个月左右2016年后，一二线和三四线分化加剧，10/30大中城市对全国销量触底反弹的引领作用大大减弱比如10/30大中城市的销售在2017年10月基本触底，但全国销售一直波动，直到2019H2，才阶段性稳定下来

可以看出，10/30大中城市销售高峰时间与全国同步性较好，但在全国销售低谷时间的领先地位趋于减弱目前我们还不太容易预测全国的销售触底时间会从10/30大中城市的销售触底时间来

全国销售触底前一二线城市有什么特点。

从城市数量来看，在2008—2009年全国销售触底之前，有数据可查的23个一二线城市中，有22个城市出现了销售拐点，占比96%在2014—2015年全国销售触底之前，有数据可查的35个一二线城市中，有32个城市的销售已经出现拐点，占比91%也就是说，90%左右的一二线城市，在全国销量出现拐点之前，已经到了拐点

从销售占比来看，在2008—2009年全国销售触底之前，触底的一二线城市销售占全国销售的42%，占全部一二线城市的99%2014—2015年全国销量触底之前，触底的一二线城市销量占全国销量的34%，占全部一二线城市的96%也就是说，在全国销量出现拐点之前，需要拐点的一二线城市的销量约占全国销量的1/3或全部一二线城市的95%左右

6月份全国销量触底的概率有多大。

基于以上分析，10/30大中城市可能很难预测全国销售触底时间，但在全国销售触底时间到来之前，一二线城市会呈现两个突出特点:约90%的一二线城市出现拐点已经转危为安的一二线城市，现在的销售额约占全国销售额的1/3或全部一二线城市的95%左右

从5月份的数据来看，只有约37%的一二线城市可能出现销售拐点这些一二线城市仅占全国销量的7.5%左右或全部一二线城市的39%左右，明显低于2008—2009年和2014—2015年的数据指标，表明6月份全国销量触底的概率较低

全国销量何时见底。

2008—2009年，上海从三限放松到销量见底用了4个月，放松前北京，广州用了3—5个月，主要二线城市用了3—5个月，全国用了4个月2014—2015年，从三限放松到销售触底，一线城市均在放松前触底，二线城市分化较大，主要集中在3—6个月，全国用了6个月也就是说，主要二线城市从政策放松到销售触底的时滞集中在3—6个月，全国层面大概是4—6个月

此轮地方四限放松集中在2022 m3——M5，央行515新政下调首套房利率下限结合当前房地产市场环境，考虑2021年的基数因素，预计2022年全国商品房销售拐点可能出现在8—10月