招商蛇口001979点评：业绩暂时承压逆境积极扩张

22Q1业绩同比—34%，原因是利润率下行，投资收益减少，少数股东权益增加2022Q1，公司营业收入188亿元，同比增长+48.4%，归母净利润4.4亿元，同比增长—33.7%，符合预期，扣非后归母净利润2.7亿元，同比增长—56.7%，毛利率和净回报率分别为21.9%和2.4%，分别为—4.4%和—2.9%，三项费用率为9.0%，—2.5厘，其中销售，管理和财务费用率分别为—0.8厘，—0.5厘和—1.3厘，基本每股收益0.01元/股，同比增长—80.0%公司业绩同比下滑的原因是:1)报告期内，公司房地产项目竣工交付及结转面积增加，房地产业务结转收入增加但由于市场低迷，公司房地产业务结转毛利率同比下降，2)公司权益法投资收益和长期股权投资处置收益同比下降82.4%，3)少数股东损益增加23.5%至58.9%22Q1销售额达473亿元，同比增长—35%，销售业绩优于行业，排名第72022年3月，公司实现销售金额221.3亿元，同比增长—27.4%，销售面积83万平方米，同比—40.9%，2022年1—3月，公司累计销售额473.4亿元，同比增长—34.5%，累计销售面积201.8万平方米，同比—35.8%，销售均价为23500元/平方米，同比上涨+2.0%克而瑞数据显示，50家房企3月单月销售额和销售面积分别为—49.8%和—51.4%，累计同比销售额分别为—44.0%和—41.7%，公司3月份单月销售额和累计销售业绩均好于行业平均水平根据克而瑞的数据，公司1—3月销售额全国排名第7，与21世纪末持平此外，公司22年销售计划为3300亿元，对应同比+1%招拍挂拿地+整合凯撒，资金优势+积极拿地给了公司逆势扩张的弹性2022Q1，公司新增建筑面积78.2万平方米，同比—63%，取得土地金额83.6亿元，同比增长—75%，土地购置/销售金额比例为18%，土地购置/销售面积比例为39%，楼面均价10687元/平，占销售均价的45%拿地项目位于盐城，宁波，佛山，金华，合肥等二三线城市及核心城市截至2021年底，公司总未完工面积5661万立方米，可覆盖21年销售面积的3.9倍，土壤和仓储资源丰富日前，公司宣布与长城资产，凯撒签署战略合作协议，整合凯撒在大湾区的老资源，帮助公司补充大湾区的优质土地资源22Q1年末，公司扣除预付款后的资产负债率和净负债率分别为60.8%和36.8%，现金短债比为2.1三个红线指示器在绿色文件中公司融资渠道畅通，融资成本低，逆境中的融资优势也会促使公司在竞争较少的环境中实现更积极的扩张投资分析意见:业绩暂时承压，逆境积极扩大，维持买入评级重组后的招商局蛇口，在多个维度进行了积极的变革，管理改革，促进周转，加速整合，该公司拥有一线和二线优质土壤储备，尤其是在粤港澳大湾区目前行业遇到资金困难，公司融资端开始放量，成本持续较低，融资优势凸显同时，公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，土地购置隐含毛利率明显回升，预示后续盈利能力的提升考虑到公司结算利润率略有下行压力，我们下调公司2022—2024年每股收益预测至1.35/1.48/1.70元(原预测值为1.40/1.61/1.85元)，维持买入评级风险:房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩大